居住是一个大问题，不仅仅是因为“居者有其屋”的理想，更重要的在于，居住的背后牵扯着复杂的社会经济关系。随着住房制度的市场化改革，居民的流动性开始提升，居民的住房条件也得以改善。但在缺乏相应的公共政策的前提下，这种不断增强的流动性却造成了一系列的社会后果，有可能反过来损害居民本身的福利，乃至社会的经济发展。无论是理论还是数据都显示，单一的住房市场化改革正在加剧不平等，激化社会冲突，损害社会资本，这必然会影响到未来的社会经济发展。

居住政策与社会隔离的产生

　　早在20世纪中叶，经济学家谢林（后来获得了诺贝尔经济学奖）发现，美国的种族歧视和居住有关。假如一个小区开始形成时，居民中白人和黑人各占一半，但某一天一个偶然的事件导致其中一户白人搬走，那么该小区黑人所占比例就开始上升。此时新入住者如何选择？假如是白人，可能就拒绝搬入这个小区；假如是黑人，就会开心地入住。当新入住的是黑人时，小区黑人比例进一步上升。这会进一步影响到后来者的居住决策。最终均衡时，该小区变成了纯黑人小区。注意，这是一个博弈过程，最终的白人和黑人分别居住成为一种均衡。当居住市场均衡的时候，社会在居住空间上黑白分明，社会隔离产生，种族歧视由此强化。这就是居住的社会经济后果。

　　另一个诺奖经济学得主、加州大学伯克利分校的阿克洛夫教授，进一步从身份认同的角度给出了解释。肤色代表种族、文化、习惯，甚至公共秩序等。肤色认同的背后，其实是对这些具有丰富含义的社会经济变量的认同。在居住选择上，单个家庭通过身份认同，获得了福利改进，但客观上引致了整个社会的种族隔离。在谢林和阿克洛夫等人理论的影响下，美国尝试推动混合居住方案，试图通过公共政策的创新，修正个体居住决策所带来的负外部性。

　　现有的研究分别从经济学、社会学和经济地理学等学科分析，发现家庭从一个小区搬迁到另一个小区，诱因是两个有正外部性的效应。一是邻里榜样效应，即一个好邻居会对周围居住者产生正外部性，新入住者通过向好邻居学习，获得人力资本的改进。二是同群效应，即一个成员认为同一类型的人住一起，会有共性，客观上会带来一加一大于二的效果。其背后是试图追求某种知识或者信息的分享，也是一种正外部性。国内的一些研究者如陆铭和张爽已经对这种同群效应进行了深入的讨论。由于邻里的正外部性，无论是榜样的作用还是同群的影响，都会使新入住者改进福利。由此，新入住者总会选择福利最大改进的社区居住。但请注意，我们这里只考虑居住问题，不考虑住房投资问题。实际上，住房投资者在决策时，也会把这种正外部性纳入进来。

　　另外，居住还会产生一种间接外部性。回到谢林的情景，假如白人选择白人占比高的社区居住，最终导致纯白人社区的出现。那么，这个社区的居民就会通过集体行动，影响当地的公共政策，从而导致公共政策向白人倾斜，进而获得政策的好处。所以我们看到，不同身份组成的不同社区，所面临的公共政策也会存在巨大差异，这种政策差异反过来会进一步强化种族歧视。笔者和马湘君等人合作的另一篇论文，讨论了这些直接和间接的外部性问题。

　　从现有的国内外研究看，收入因素是影响家庭居住选择的一个重要变量。如果考虑收入约束，即便一个受教育水平较高者想搬入一个受教育水平较高群体占比高的社区，也可能会因为这个社区的房价、物业费和取暖费等较高，而选择放弃。除了收入以外，教育水平本身又通过影响收入，进而影响家庭的居住决策。此外，经济学家还发现，宗教、习俗等也会对家庭居住选择产生影响。总之，家庭择邻而居是家庭自身的选择，但其带来的社会经济后果则是政策制定者必须关注的。

住房市场化带来巨大的居住分异

　　住房市场化改革之前，每个家庭成员都归属某个单位，居住选择也就是单位选择。单位身份的固化导致了单位社区之间的分异。单位之间的居住差异与能力、教育水平、收入等关系不大，仅仅同去哪个单位工作的关系很大。而去哪个单位对很多人来说，是一项不可控的决策。这种基于单位社区所产生的居住不平等，是改革之前的普遍情形。

　　住房市场化改革之后，居住条件差的家庭可以通过自身努力购买商品房，或者通过转换单位的方式改善住房，从而打破了单位之间的不平等格局。社会成员流动性的增强，改善了成员福利水平，但同时又产生了新的居住不平等。一些社区基础设施好，周边公共服务供给较充足，收入较高的家庭首先选择在这些社区购买住房。当家庭对这些优质社区的需求增加，房价也会随之上升，进而强化家庭购买决策的收入约束。最终均衡时，社区和家庭收入水平是匹配的。于是，住房市场化在微观上改善了很多家庭的居住，在宏观上则形成了收入维度的社会隔离。

　　为了验证居住选择所导致的社会隔离这一理论推测，我们使用了《中国综合社会调查（CGSS）（2008年城镇部分）》的调查数据，把居住社区类型定为未经改造的老城区（传统街坊型社区）、单位社区、普通商品房/经济适用房社区、高档商品房区/高级住宅区/别墅区这四类，通过采用多项logit模型，探究不同社会身份变量对居住社区类型分化的影响。如理论预测的那样，家庭收入的变化是影响家庭居住选择的最重要变量。在保持其他变量不变的情况下，家庭收入每增加一个单位，住在普通商品房/经济适用房社区对比住在未经改造的老城区（传统街坊型社区）的发生比，增加了0.448倍，而住在高档商品房区/高级住宅区/别墅区对比住在未经改造的老城区（传统街坊型社区）的发生比，增加了0.639倍，且结果都很显著。这说明，收入因素是驱动家庭同群而居的关键。收入不平等导致了居住不平等，从而导致了宏观上以收入维度衡量的社会成员身份隔离的日益强化。

　　除了收入变量外，我们还发现，随着受教育年限的增加，相较于未经改造的老城区（传统街坊型社区）而言，人们更愿意住在单位社区、普通商品房/经济适用房社区和高档商品房区/高级住宅区/别墅区。因为改革开放以来，有较多知识者创造财富的概率增大，收入水平与受教育年限有某种正相关关系。通过榜样效应、同群效应以及间接外部性的影响，教育水平越高者，越可能选择同类而居。这又导致了以教育水平度量的社会身份，成为社会隔离的重要维度。

 

　　尤其需要注意的是，工作单位类型成为影响居住选择的重要变量。在保持其他变量不变的情况下，工作单位类型为党政机关的人，选择住在单位社区、普通商品房/经济适用房社区、高档商品房区/高级住宅区/别墅区对比住在未经改造的老城区（传统街坊型社区）的发生比，分别是其他类的11.145倍、7.322倍、1.645倍。这说明在住房市场化改革过程中，政府机关可以自建条件良好的宿舍，或者政府机关工作人员实际收入水平上升，使其得到更好的居住改善。而政府机关自身的差异，会导致其工作人员居住的差异。

　　这些初步研究给出了两个经验事实：（1）住房市场化更有利于高收入水平以及高教育水平群体改善居住；（2）住房市场化更有利于政府部门工作群体改善居住。这意味着住房市场化客观上扩大了居住不平等，而这种不平等恰恰是实际收入不平等和单位身份不平等的真实反映。通过收入、教育和工作单位等身份维度，形成了形形色色的空间居住分异，这客观上导致了宏观层面的社会隔离。而这些群体又是对公共政策影响最大的群体，反过来会强化其所居住社区的公共服务，从而强化居民健康、教育等方面的不平等，这可能进一步引发代际不公平。

推进社会融合

　　因此，居住所带来的负面的宏观社会经济后果，必须引起我们重视。政府在继续推进住房市场化的同时，还应该通过社会融合导向的公共政策创新，解决居住分异所带来的社会隔离问题。如推行鼓励混合居住的补贴政策；向弱势群体的社区进行公共服务倾斜；向优势社区采取溢出的公共服务使用者付费等。